22 Septembre 2019 à 19h18 - 493

SCPI à capital variable : comment marche un ordre de retrait ?

Vous souhaitez revendre votre SCPI à capital variable ? Ils seront remis sur le marché secondaire par le biais de la société de gestion sans que celle-ci procède à son rachat : on parle de « retrait du capital ». Voici comment fonctionne la cession de ces parts de SCPI.

Le retrait du capital

Une lettre recommandée est jointe à l’ordre de retrait puis adressée à la société de gestion. La revente peut être effectuée à tout moment ; certaines procédures doivent néanmoins transiter par la société de gestion avant la circulation des SCPI sur le marché secondaire.

La valeur de retrait est alors calculée : elle s’obtient par la déduction de la commission de souscription du prix de souscription. Ladite valeur est alors inscrite dans les bulletins trimestriels d’information qui mentionnent entre autres les chiffres clés de la SCPI, la valeur vénale du patrimoine, la situation locative, le marché des parts étalés par trimestre, les revenus distribués par part.

Un fonds de remboursement est constitué dans le cas où les demandes de retrait sont plus élevées que les demandes de souscription. Seules les SCPI à capital variable disposent de ces réserves de liquidités. Une possible décote est à envisager dans le cas d’un rachat via le fonds de remboursement.

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Possible valorisation des parts de SCPI à capital variable

Il est également recommandé de se rapprocher d’un expert de ces produits pierre-papier afin de déterminer la revalorisation éventuelle des parts de SCPI à capital variable. La valeur d’expertise est dégagée dans un premier temps, aussi appelée valeur vénale. Puis la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution sont considérées. La valeur immobilière ajoutée à la valeur brute des actifs financiers donne lieu à la valeur de réalisation. C’est à partir de cette dernière que l’on obtient ensuite la valeur de reconstitution. La détermination du prix de la souscription et de la valeur de retrait sont aussi des indices de valorisation des parts de SCPI.

La revente des SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe se distinguent des SCPI à capital variable par leur principe de revente sur le marché secondaire. Les parts seront cédées de gré à gré c’est-à-dire directement de l’investisseur sortant au nouvel acheteur. La négociation des prix se fait alors entre les deux parties.

Toujours est-il que certaines formalités doivent être remplies, à savoir la notification de la société de gestion de l’intention de revente des parts. Par ailleurs, les ordres d’achat et les ordres de vente seront confrontés par la société de gestion également et ce, dans le but de fixer le prix d’exécution. Le prix d’exécution est défini en fonction de plusieurs variables telles que les ordres exécutés ou non exécutés. Il en est de même pour les prix minimums proposés et demandés. Il faut aussi considérer le nombre de parts à l’achat, à la vente ainsi que le nombre de parts échangées.

Attention à la liquidité des SCPI

Les SCPI sont des actifs peu liquides puisqu’il s’agit avant tout de revendre de l’immobilier. C’est pourquoi, le mécanisme a été revu et mis au point, ce qui a donné naissance aux Organismes de placement collectif immobilier ou OPCI. Ces derniers s’appuient non seulement sur l’immobilier mais aussi sur des liquidités et des valeurs mobilières.

Un des meilleurs moyens de sortir d’un investissement en SCPI sur un marché plus ou moins fluide est d’investir via un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, c’est l’assureur qui se charge de procéder au retrait de la SCPI et ce, en respectant néanmoins certaines démarches et conditions.